从低产茶园的状况，可分为衰老茶园和未老先衰的茶园。衰老茶园的形成原因主要是茶树自然衰老，茶芽萌发率低。未老先衰的茶园主要是管理粗放，没有进行科学定型修剪或轻修剪，采摘不合理，强摘早采，并且建园基础差等原因所形成。具体讲，要从茶园密度、茶树生长势、茶园土壤和水土保持几个方面来分析。
1．建园基础差
我国50年代-60年代发展的茶园，只注重数量，而忽视质量，如开垦翻土过浅，施用基肥不足，没有修筑梯田，土壤基础条件差，种植密度不够等。造成茶园水土流失严重，土层浅薄板结，通气和保水性不良，水、气、热不能得到充分调节，土壤营养不足，肥力水平低，茶树生长衰弱。有的坡地茶园跑土、跑水、跑肥，茶树根系裸露，吸收根少，影响地上部分的正常生长，茶叶产量低。
2．茶园管理水平低
管理不善也是茶园衰退的主要原因，有些茶园未按标准作定型修剪，施肥量不足，且施肥时间和分配比例不当。生产茶园只顾采茶忽视投入，采摘过度，营养供应不足，减少叶层厚度，削弱再生能力。中耕除草不及时，植后多年未曾深翻改土，病虫害预测和防治跟不上，影响茶树正常生长，导致茶树未老先衰，形成低产。
3．茶树生长势衰退
我国的低产茶园，大部分树龄长，其生理机能呈现衰退现象。树冠新梢因供给营养不顺利，持嫩性差，易老化。骨架枝多呈灰白色，分枝纤细，育苗能力差，新芽节间短小，易成对夹叶，采摘期短。茶蓬面无用枝条密集，新生叶片稀疏，叶层薄。据调查，衰老的茶树，叶层厚度只有10厘米左右。叶色黄而无光泽，光合作用差，生产量低。
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